个人出租房屋如何纳税

  说北京市个人出租房屋降税费了，这主要是因为小规模纳税人的免征增值税的额度从原来的月3万元调整到了月10万元，当然这不是仅此原因，还有降负的考虑，在此柳州恒企会计培训学校经过我们发生的一个代开发票的案例，来说明这个税是如何计算出来的。

  但是关于此政策的规定，在北京税务的官网并没有发布，真是可惜，要不要让我们学习一件政策这么费劲呢。

  1.十万元是从2019年1月1日开始的

  依据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）规定：

  一、小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元，下同）的，免征增值税。

  小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额超过10万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元的，其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额免征增值税。

  四、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取快速性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

  2.新的规则梳理

  个人出租住房：月租金收入（不含税）在10万元以下的，按照2.5%的综合征收率来征收；而月租金收入（不含税）在10万元以上的，按照4%的综合征收率来征收。

  注：此处所说的不含税，是指作为小规模纳税人待遇的自然人，适用的增值税征收率是3%，即含税收入是103000元，不含税=103000/1.03=100000元，即<=10万元时是免税的，以下是包括本数的。

  个人出租非住房：月租金收入（不含税）在10万元以下的，按照7%的综合征收率来征收；而月租金收入（不含税）在10万元以上的，依然按照12%的综合征收率来征收。

  3.案例说明

  小编于2019年1月代开了48000元总额的发票，开具的是北京增值税普通发票，金额是48000元，税率是***，税额是***，合计48000元，没有问题，享受增值税的免税。

  但是在计算税额时，却是需要按照不含税价格来计算的，依据财税【2016】36号文件：

  5.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

  6.个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

  由于小编代开的发票是非住房的，因此在计算时涉及个税与房产税，没有增值税与附加税费，因为增值税是免税待遇。

  48000/1.05=45714.29元

  由于低于10万元，属于免征增值税的标准，此时按照7%计缴综合税项，但是这儿有一个问题，我们在计算综合税率计算时，是用含税收入还是不含税收入呢？通常来讲，是用总额来计税的，但是小编遇到的代开发票情形是按不含税收入计算的，关于这一点，小编发现与我们的报道是不一样的，小编认为需要进一步确认一下。从小编落实的案例来看，在免增值税的情形下，在代征个税时，是用的不含税销售额来计算的，即税额部分不作为计税基数了。

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